夫婦間の居住用不動産の贈与

不動産を贈与した場合に、贈与税がかかることは、先月２２日のこのブログでも紹介させていただいたところです。

ところで、婚姻期間20年以上の夫婦の間で居住用不動産等の贈与があった場合で、下記の要件を満たすときには、基礎控除額110万円のほかに最高2,000万円の配偶者控除が受けられます。つまり、不動産の価格（土地は路線価、建物は固定資産税評価額で算定）が2,110万円以内であれば贈与税が非課税となり、2,110万円を超えたとしても通常より贈与税が軽減されます。

この控除が適用される婚姻期間20年以上の夫婦の間で居住用不動産等の贈与を「おしどり贈与」ということもあります。

「おしどり贈与」を適用するための要件（国税庁ホームページより引用）
①　夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと
②　配偶者から贈与された財産が、居住用不動産であること又は居住用不動産を取得するための金銭であること
③　贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した居住用不動産又は贈与を受けた金銭で取得した 居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること

夫婦間の居住用不動産の贈与｜国税庁 (nta.go.jp)

ちなみに、「おしどり贈与」の特例を受けるには、贈与税が非課税となる場合も含めて、登記完了後に贈与税の申告をする必要があります。たとえ控除金額内の贈与であっても、申告をしなければ控除を受けることはできません。

贈与税の申告手続きは税務署又は税理士にご相談いただき、その前提となる贈与による所有権移転登記については、司法書士にご相談ください。

もちろん、当事務所でもご相談を承ります。
【藤谷司法書士事務所】大阪市淀川区（新大阪・西中島南方）

不動産の贈与

不動産の名義変更の相談を受けるにあたり、「とりあえず名義を変えたい」との相談を受けることがあります。

売買や相続でなく、無償でとなると、贈与になり、贈与税がかかります。

具体的な贈与税の計算と税率（暦年課税）は下記のリンクのとおりです。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4408.htm

一般贈与財産用であれば、贈与財産の価格が５００万円であれば５３万円の贈与税、贈与財産の価格が１０００万円であれば２３１万円の贈与税がかかることになります。

また、贈与税と別途に、不動産取得税が固定資産税の課税標準額の４％（軽減措置がない場合）がかかります。
https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/150790_17.html

とにかく、不動産を贈与で取得した場合、税金がかかるということは念頭に置いておく必要があるので、ご留意ください。

抵当権抹消登記委任状の代表者から登記申請時に代表者が変わっていた場合

例えば、ローンを全額返済し、金融機関から抵当権抹消登記に必要書類の交付を受けたが、抹消登記の申請をしないで放置している間に、金融機関の代表者がＡからＢに代わっていることがあります。

つまり、抵当権抹消登記の金融機関の委任状における代表者はＡとなっていますが、登記申請をしようとする時には金融機関の代表者はＢとなっています。

この場合に、代表者Ａと記載された委任状に基づいて、抵当権抹消登記の申請はできるのでしょうか。

結論から申し上げますと、できます。

不動産登記法１７条４号により、Ａの登記申請代理権は消滅しません。

（代理権の不消滅）
第十七条　登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、次に掲げる事由によっては、消滅しない。
一　本人の死亡
二　本人である法人の合併による消滅
三　本人である受託者の信託に関する任務の終了
四　法定代理人の死亡又はその代理権の消滅若しくは変更

そして、登記申請書には、次のように記載することになり、Ａについては末尾のように記載することになります。

義務者　大阪市淀川区○○△丁目△番△号
　　　　　　　株式会社○○銀行
　　　　（会社法人等番号　▽▽▽▽－▽▽－▽▽▽▽▽▽）
　　　　　　　代表取締役　Ｂ
　
登記義務者株式会社○○銀行の代表者Ａの代表権限は消滅しているが、代表権限を有していた時期は平成□□年□月□□日から令和□□年□月□□日である。

名義を変えたいだけ・・・

不動産登記の相談でよく受けるのが「不動産の名義を変えたい」というのがあります。

そして、どういう原因でと尋ねると、よく「名義を変えたいだけ」との答えが返って来ます。

単に名義を変えるだけとなると、無償になりますので、それは「贈与」になってしまい、下記リンクのとおり高額な贈与税がかかってしまします。
（贈与税の計算と税率 ～国税庁のＨＰより）
https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

このような答えをされる方のほとんどが、相続税対策のつもりで言われているのだと思いますが、贈与税がかかってしまったら本末転倒です。

不動産の名義を変える場合、それに伴い税金が発生するケースもありますので、ご注意ください。

家を建て替えたりなどの際に、隣の敷地を使いたいが…

Ｑ：家を建て替えたり修理したりする際に、隣の敷地に足場を組まなければならないが、隣人に承諾を得られなくても隣の敷地に足場を組むことができますか。

Ａ：できます。

【解説】

本件のように、足場を組むためにためなど隣の敷地を使用しなければならないときは、隣人に必要な範囲内で、隣地の使用を請求することができ（民法２０９条１項本文）、隣人の同意を得る必要はありません。

但し、建て替え等のために隣家に入らなければならない場合は、隣人の承諾が必要です（民法２０９条１項但書）。

それから、隣地を使用して隣人に損害を与えた場合には、隣人はその損害賠償を請求することができます（民法２０９条２項）。

登録免許税の軽減

明日「現下の厳しい経済状況及び雇用情勢に対応して税制の整備を図るための所得税法等の一部を改正する法律」が公布・施行されることによって、いわゆる「つなぎ法案」の期限が切れる7月1日以降の登録免許税が次のとおりになります。

①住宅用家屋に関する登記の登録免許税（租特法§72の2、73、75）

税率については下記のとおりに軽減されておりますが、いわゆる「つなぎ法案」で明日までしか延長されていなかったものが、来年の3月31日まで延長されることになりました。

保存登記の税率
（通常） 4/1000 （住宅用家屋）1.5/1000

所有権の移転登記（売買・競落に限る）
（通常）20/1000 （住宅用家屋）  3/1000

抵当権の設定登記の税率
（通常） 4/1000 （住宅取得資金の貸付け等）1/1000

②いわゆる「オンライン減税」（租特法§84の5）

特別控除の限度額（現行5,000円）を次のとおり引き下げたうえ、その適用期限を平成25年3月31日まで延長することとする。

・平成24年3月31日まで　4,000円

・平成25年3月31日まで　3,000円

借地上の建物の売買

借地上の建物を第三者に譲渡する場合、当然に底地の借地権が買主に譲渡されるため、地主の承諾が必要となります（民法612条１項）。

もし、地主に無断で譲渡した場合には、底地の賃貸借契約の解除事由（民法612条２項）になることから、買主は底地の利用権のない建物を買ってしまったことになり困った事態となります。

地主に承諾を求め、拒絶された場合には、次の①または②の措置をとって解決を図ることになります。

①買主がその建物を買い取るように地主に要求（借地法10条、借地借家法14条）

②売主が裁判所に借地権譲渡につき「賃貸人の承諾に代わる許可」を求める申し立て（借地法９条の２、借地借家法19条１項）

「土地の売買による所有権移転登記」の登録免許税率の変更

今日から新年度が始まり、「土地の売買による所有権移転登記」の登録免許税率が変更されています。

売買による所有権移転の登録免許税率は、評価額の１０００分の２０です。

しかし「土地の売買」については、租税特別措置法７２条により、昨日までは評価額の１０００分の１０でした。

それが、今日から評価額の１０００分の１３となります（平成２４年３月３１日まで）。

不動産登記における登録免許税については、他にも改正予定があったのですが、昨晩成立したいわゆるつなぎ法案によりとりあえず３ヶ月は見送られました。

詳細については、後日、お知らせします。

抹消登記って、まっさらになるんじゃないの？

抵当権抹消登記を申請したときの登記の記載は、下記のとおり、下線が引かれることによって抹消された事実を示すことになります。

   

ところが、抵当権抹消登記の申請を依頼され、抹消後の登記簿謄本（登記事項証明書）を見せると、「登記簿謄本がまっさらになるんじゃないんだ…」と言われることがあります。

下線が引かれて抹消されていることがわかるとはいえ、名前などが残るのが嫌なようですね。

登記識別情報の再作成（再発行）について

「権利証」という言葉の方が一般の方にはおなじみでしょうが、現在では「権利証」にあたるものとして「登記識別情報」通知書が交付されます。

時々「登記識別情報」の再発行をしてもらえるか聞かれますが、仮に紛失したとしても再発行はされません。

それから、「登記識別情報」に所有者の氏名・住所が記載されていることから、引越ししたときに再発行されると思われる方もいらっしゃいますが、再発行はされません。

但し、「登記識別情報」のシールのはがれ方が不完全であることにより登記識別情報が読み取れない状態になるとの苦情が寄せられるようになったため、これに対処するための通達（平成２２年３月１９日付法務省民二第４５９～４６１号）が最近出され、このケースに限り、申出があれば、再作成をすることができる取り扱いになりました。

また、過去には、システムのプログラムミスにより不適当な登記識別情報が発行されたために、職権で再作成（再発行）されたこともありました。

要は、登記識別情報の再作成（再発行）されることはなく、法務局の事情（不手際）により例外的に登記識別情報の再作成（再発行）されることがあるに過ぎないと思っていただければ結構です。