不動産関係(登記含む)

2016年9月30日 (金)

名義を変えたいだけ・・・

不動産登記の相談でよく受けるのが「不動産の名義を変えたい」というのがあります。

そして、どういう原因でと尋ねると、よく「名義を変えたいだけ」との答えが返って来ます。

単に名義を変えるだけとなると、無償になりますので、それは「贈与」になってしまい、下記リンクのとおり高額な贈与税がかかってしまします。
(贈与税の計算と税率 ~国税庁のHPより)
https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

このような答えをされる方のほとんどが、相続税対策のつもりで言われているのだと思いますが、贈与税がかかってしまったら本末転倒です。

不動産の名義を変える場合、それに伴い税金が発生するケースもありますので、ご注意ください。

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2011年9月 3日 (土)

家を建て替えたりなどの際に、隣の敷地を使いたいが…

Q:家を建て替えたり修理したりする際に、隣の敷地に足場を組まなければならないが、隣人に承諾を得られなくても隣の敷地に足場を組むことができますか。

A:できます。

【解説】

本件のように、足場を組むためにためなど隣の敷地を使用しなければならないときは、隣人に必要な範囲内で、隣地の使用を請求することができ(民法209条1項本文)、隣人の同意を得る必要はありません。

但し、建て替え等のために隣家に入らなければならない場合は、隣人の承諾が必要です(民法209条1項但書)。

それから、隣地を使用して隣人に損害を与えた場合には、隣人はその損害賠償を請求することができます(民法209条2項)。

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2011年6月29日 (水)

登録免許税の軽減

明日「現下の厳しい経済状況及び雇用情勢に対応して税制の整備を図るための所得税法等の一部を改正する法律」が公布・施行されることによって、いわゆる「つなぎ法案」の期限が切れる7月1日以降の登録免許税が次のとおりになります。

①住宅用家屋に関する登記の登録免許税(租特法§72の2、73、75)

税率については下記のとおりに軽減されておりますが、いわゆる「つなぎ法案」で明日までしか延長されていなかったものが、来年の3月31日まで延長されることになりました。

保存登記の税率
(通常) 4/1000 (住宅用家屋)1.5/1000

所有権の移転登記(売買・競落に限る)
(通常)20/1000 (住宅用家屋)  3/1000

抵当権の設定登記の税率
(通常) 4/1000 (住宅取得資金の貸付け等)1/1000

②いわゆる「オンライン減税」(租特法§84の5)

特別控除の限度額(現行5,000円)を次のとおり引き下げたうえ、その適用期限を平成25年3月31日まで延長することとする。

・平成24年3月31日まで 4,000円

・平成25年3月31日まで 3,000円

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2011年5月21日 (土)

借地上の建物の売買

借地上の建物を第三者に譲渡する場合、当然に底地の借地権が買主に譲渡されるため、地主の承諾が必要となります(民法612条1項)。

もし、地主に無断で譲渡した場合には、底地の賃貸借契約の解除事由(民法612条2項)になることから、買主は底地の利用権のない建物を買ってしまったことになり困った事態となります。

地主に承諾を求め、拒絶された場合には、次の①または②の措置をとって解決を図ることになります。

①買主がその建物を買い取るように地主に要求(借地法10条、借地借家法14条)

②売主が裁判所に借地権譲渡につき「賃貸人の承諾に代わる許可」を求める申し立て(借地法9条の2、借地借家法19条1項)

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2011年4月 1日 (金)

「土地の売買による所有権移転登記」の登録免許税率の変更

今日から新年度が始まり、「土地の売買による所有権移転登記」の登録免許税率が変更されています。

売買による所有権移転の登録免許税率は、評価額の1000分の20です。

しかし「土地の売買」については、租税特別措置法72条により、昨日までは評価額の1000分の10でした。

それが、今日から評価額の1000分の13となります(平成24年3月31日まで)。

不動産登記における登録免許税については、他にも改正予定があったのですが、昨晩成立したいわゆるつなぎ法案によりとりあえず3ヶ月は見送られました。

詳細については、後日、お知らせします。

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2011年2月28日 (月)

抹消登記って、まっさらになるんじゃないの?

抵当権抹消登記を申請したときの登記の記載は、下記のとおり、下線が引かれることによって抹消された事実を示すことになります。

Photo_4   

ところが、抵当権抹消登記の申請を依頼され、抹消後の登記簿謄本(登記事項証明書)を見せると、「登記簿謄本がまっさらになるんじゃないんだ…」と言われることがあります。

下線が引かれて抹消されていることがわかるとはいえ、名前などが残るのが嫌なようですね。

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2010年3月28日 (日)

登記識別情報の再作成(再発行)について

「権利証」という言葉の方が一般の方にはおなじみでしょうが、現在では「権利証」にあたるものとして「登記識別情報」通知書が交付されます。

時々「登記識別情報」の再発行をしてもらえるか聞かれますが、仮に紛失したとしても再発行はされません。

それから、「登記識別情報」に所有者の氏名・住所が記載されていることから、引越ししたときに再発行されると思われる方もいらっしゃいますが、再発行はされません。

但し、「登記識別情報」のシールのはがれ方が不完全であることにより登記識別情報が読み取れない状態になるとの苦情が寄せられるようになったため、これに対処するための通達(平成22年3月19日付法務省民二第459~461号)が最近出され、このケースに限り、申出があれば、再作成をすることができる取り扱いになりました。

また、過去には、システムのプログラムミスにより不適当な登記識別情報が発行されたために、職権で再作成(再発行)されたこともありました。

要は、登記識別情報の再作成(再発行)されることはなく、法務局の事情(不手際)により例外的に登記識別情報の再作成(再発行)されることがあるに過ぎないと思っていただければ結構です。

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